Tantangan KPR dan Kredit Perumahan, Bagaimana Arah Pasar Properti 2026?

Sinyal kehati-hatian kini mewarnai sektor pembiayaan perumahan Indonesia. Data Bank Indonesia menunjukkan outstanding KPR perbankan pada Januari 2026 mencapai Rp836,28 triliun, tumbuh hanya 5,36% secara tahunan dan terdapat indikasi perlambatan dari bulan sebelumnya yang pertumbuhannya sebesar 6,84%. 

Tren ini semakin menguat pada Maret 2026, KPR dan KPA hanya tumbuh 4,5% secara tahunan menjadi Rp842,7 triliun. Lebih rendah dari pertumbuhan 5% pada Februari 2026. Padahal, setahun sebelumnya, pertumbuhan KPR masih berada di kisaran double digit.

Di sisi kualitas kredit, tekanan semakin terasa. Non-Performing Loan (NPL) KPR tercatat mencapai Rp26,99 triliun atau 3,22% dari total portofolio pada Januari 2026, dan naik dari Rp26,04 triliun atau 3,11% pada akhir 2025, artinya dalam satu bulan saja NPL bertambah hampir Rp950 miliar. Tekanan terbesar terjadi di segmen menengah bawah. PT Bank Tabungan Negara (BTN) mencatat rasio NPL KPR nonsubsidi naik dari 3,7% menjadi 5,3%, setara sekitar Rp5,99 triliun.

Kondisi ini bukan semata persoalan perbankan. Perlambatan KPR mencerminkan erosi daya beli kelas menengah, dengan NPL KPR tapak merangkak naik dari 2,4% pada Juni 2024 menjadi 3,07% pada Juni 2025. Segmen paling tertekan adalah rumah berukuran kecil, di mana NPL tertinggi berasal dari segmen bawah sebesar 5,31%, diikuti tipe 22–70 di angka 3,01%. Merespons hal ini, sejumlah bank mulai memperketat proses underwriting dan mengedepankan pertumbuhan KPR berbasis risiko.

Namun, di tengah tantangan tersebut, Pemerintah hadir dengan sejumlah katalis, seperti Insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) resmi diperpanjang melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025, mencakup hunian dengan harga jual hingga Rp5 miliar dan pembebasan 100% PPN untuk rumah berharga maksimal Rp2 miliar. 

Dampaknya dapat dirasakan, misalnya di sepanjang 2025, total permintaan properti baru di Rumah123 meningkat 16,8% dibandingkan 2024, dengan lonjakan hingga 30% pada Juli 2025 setelah stimulus bergulir. Selain itu, kuota FLPP 2026 dipastikan tetap di angka 350.000 unit, menjaga segmen rumah subsidi sebagai motor utama pertumbuhan.

Sementara itu, dari sisi moneter, penurunan suku bunga acuan ke level 4,75% turut menjadi katalis positif bagi sektor perumahan, bersama kemajuan infrastruktur strategis seperti MRT Fase 2 dan LRT Jabodebek. Pasar properti 2026 memang berjalan di atas dua kaki, yaitu tekanan daya beli di satu sisi, dan dukungan kebijakan di sisi lain. Bagi investor dan pengembang, kecermatan dalam memilih segmen dan lokasi akan menjadi kunci di tengah dinamika pasar yang semakin selektif ini.

Penulis : Roki Abdillah

Sumber :

https://www.kompas.id/

https://keuangan.kontan.co.id/

https://www.medcom.id/

https://www.cnbcindonesia.com/