Bukan Apartemen, Bukan Juga Rumah Susun: Flat Sebagai Solusi Hunian Kelas Menengah di Jakarta

Di tengah tekanan persoalan perkotaan yang kian kompleks, Jakarta masih dihadapkan oleh tantangan hunian, khususnya backlog perumahan yang diperkirakan mencapai 1,08 juta unit. Di sisi lain, keterbatasan ruang serta tingginya intensitas pemanfaatan lahan membuat pengembangan hunian tapak semakin terbatas di dalam kota. Hal ini mendorong pengembangan perumahan ke arah vertikal seperti rumah susun, kampung susun, apartemen, dan kondominium.

Pemerintah telah mengupayakan pengembangan rumah susun melalui Program 3 Juta Rumah yang menyasar Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Sementara itu, developer justru semakin mendorong pertumbuhan apartemen mewah seperti Two Sudirman, Pakubuwono Menteng, Savyavasa, dll. dengan target pasar high-net-worth individuals (HNWI).

Lalu, bagaimana dengan hunian untuk masyarakat kelas menengah?

Masyarakat berpenghasilan menengah biasanya menyasar hunian di kota satelit Jakarta. Menurut salah portal properti di Indonesia, pertumbuhan pasokan hunian tapak telah mencapai 188 ribu unit dengan persentase kenaikan berkisar 10 sampai 30 persen di tiap daerah di Bodetabek. Permintaannya juga didominasi oleh end-user. Dengan ini, masyarakat menengah mulai bergeser dari pusat kota Jakarta ke pinggiran kota Bodetabek.

Dari pernyataan tersebut, apakah masih terdapat kesempatan bagi masyarakat menengah untuk mempunyai hunian di pusat kota Jakarta?

Dalam satu tahun terakhir, muncul terobosan baru dalam pengembangan hunian vertikal di Jakarta, yakni multifamily housing yang dikenal sebagai flat. Tipe hunian ini umumnya memiliki skala unit yang lebih kompak dibanding apartemen mewah, serta dirancang untuk menyasar masyarakat kelas menengah di kawasan perkotaan.

RUJAK Center of Urban Studies berhasil menuntaskan perjalanan advokasinya yang ditandai dengan rampungnya proyek pertama rumah flat di Menteng. 

Proses birokrasi dari proyek ini terbilang panjang, mengingat belum ada peraturan yang cocok untuk jenis hunian ini, sehingga izin untuk pembangunan ini terhambat. Pengakuan terhadap rumah flat kemudian diperkuat melalui Peraturan Gubernur No. 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang DKI Jakarta. Dalam regulasi tersebut, rumah flat dijelaskan sebagai hunian multi keluarga dengan ketinggian maksimal empat lantai, serta dilengkapi pengaturan teknis yang mencakup kategori berdasarkan luas lahan perencanaan, ketentuan parkir komunal, ruang bersama, lebar teras, pemanfaatan atap, konsep zero run-off, pengelolaan sampah dan air, hingga penyediaan kolom retensi atau sumur resapan.

Harganya mulai dari 380 juta sampai 1,2 miliar sudah bisa memiliki hunian dengan luas 40 hingga 128 meter persegi di kawasan elit Jakarta. Mengusung prinsip keadilan dan keterjangkauan, pengembangan flat ini menerapkan skema koperasi, sehingga proyek tidak berorientasi pada keuntungan. Pendekatan tersebut memungkinkan penekanan biaya pembangunan serta efisiensi anggaran yang disepakati bersama oleh calon penghuni.

Keberhasilan proyek ini membuka peluang pengembangan rumah flat di kawasan lain, seperti Matraman dan Pancoran. Meskipun masih dalam proses perencanaan pembangunan, minat terhadap kedua proyek tersebut tergolong tinggi, tercermin dari penuhnya kuota calon penghuni yang kini telah memasuki tahap seleksi akhir.

Melihat respons pasar terhadap inovasi hunian ini, peluang pengembangan rumah flat dinilai semakin terbuka. Sekitar 500–600 orang tercatat menunjukkan minat terhadap dua proyek flat yang direncanakan di Matraman dan Pancoran. Ke depan, hunian tipe ini diharapkan dapat direplikasi secara lebih luas sebagai salah satu alternatif untuk mengurangi backlog perumahan di perkotaan, khususnya bagi masyarakat kelas menengah.

Penulis : Jovan Rafkhansa

Sumber : 

https://kfmap.asia/blog/hunian-flat-akan-mewarnai-konsep-hunian-di-jakarta/2187

https://kfmap.asia/blog/perbedaan-flat-dengan-apartemen-dan-preferensi-tempat-tinggal/4147

https://kfmap.asia/blog/mengulik-flat-housing-pertama-di-indonesia/4140

https://landbank.co.id/

https://www.detik.com/

https://rujak.org/

https://www.bbc.com/

https://kbr.id/

https://www.tapera.go.id/

https://pkp.go.id/

https://kabarproperti.id/