Proses jual beli tanah warisan kerap menjadi topik hangat yang kompleks dalam praktik pertanahan di Indonesia. Tanah yang diwariskan seringkali belum memiliki status hukum yang sepenuhnya jelas, terutama jika belum dilakukan pembagian waris atau pencatatan ulang atas nama para ahli waris. 

Dalam tata hukum Indonesia, ahli waris terbagi menjadi beberapa golongan yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHP) Bab II Pasal 830 hingga Pasal 957. Golongan tersebut meliputi anak-anak, suami atau istri, orang tua, saudara-saudara, dan pihak almarhum.

Dalam proses membeli atau menjual tanah warisan, perlu melibatkan ahli waris yang sah sesuai golonganya. Jika ahli waris terdiri dari satu orang, tentu prosesnya akan lebih mudah dan efisien. Namun, jika ahli waris lebih dari satu orang, maka proses jual beli dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) harus melibatkan dan disetujui oleh seluruh golongan ahli waris.

Untuk membeli dan menjual tanah warisan yang rentan resiko, dibutuhkan pemeriksaan lebih lanjut terutama dalam objek jual beli (tanah) maupun subjeknya (pihak penjual). Maka dari itu, dalam prosesnya perlu memahami bagaimana syarat dan aturan hukum yang benar mengenai pengelolaan tanah warisan. Berikut adalah syarat dan aturan hukum yang perlu diketahui:

• Status Tanah Jelas dan Bebas Sengketa
  Sebelum tanah warisan dijual, syarat jual beli tanah warisan sudah memiliki status yang jelas. Dalam hal ini, status tanah sudah memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) yang sah. Selain itu, tanah tidak boleh dalam status sengketa atau menjadi jaminan utang di bank.
  
  
• Persetujuan Seluruh Ahli Waris
  Jual beli hanya dapat dilakukan jika mendapat persetujuan dari seluruh ahli waris. Jika, ada satu ahli waris yang tidak menyetujui, maka transaksi tersebut dapat dibatalkan atau dianggap tidak sah. 
  
  
• Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di kantor PPAT
  Apabila semua ahli waris setuju, Akta Jual Beli (AJB) tanah warisan harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bersangkutan. AJB menjadi bukti sah bahwa tanah telah berpindah kepemilikan dari ahli waris kepada pembeli.
  
  
• Pelunasan Pajak dan Biaya Administrasi
  Sebelum melakukan transaksi, pajak-pajak yang berkaitan dengan tanah warisan harus dilunasi. Pajak dan biaya administrasi meliputi Pajak Penghasilan (PPh) dari penjual dan Bea perolehan Hak atas Tanah serta Bangunan (BPHTB) dari pembeli.
  
  
• Pengalihan Hak di Kantor Pertanahan
  Setelah AJB sudah ditandatangani dan Pajak serta biaya administrasi sudah dilunasi, pembeli harus segera mengurus balik nama sertifikat di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Hal ini dilakukan agar kepemilikan tanah sah secara hukum.

Dengan memahami dan memenuhi seluruh persyaratan tersebut, proses jual beli tanah warisan dapat berjalan secara sah dan terhindar dari masalah hukum atau sengketa di kemudian hari.

Nama: Davin Nathanael Ruslim

Refrensi:

https://kfmap.asia/blog/prosedur-jual-beli-tanah-warisan/1626 

https://kfmap.asia/blog/menjaga-hak-atas-tanah-warisan-pahami-aturannya/3903 

https://www.99.co/

https://hukum.uma.ac.id/

https://www.hukumonline.com/