Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak yang dikenakan dalam perolehan hak atas tanah dan bangunan. Hingga tahun 2025, tidak terdapat perubahan signifikan terkait rumus dasar perhitungannya dibandingkan dengan tahun – tahun sebelumnya. Namun, terdapat beberapa penyesuaian penting pada nilai – nilai tertentu yang perlu diketahui, khususnya bagi warga DKI Jakarta, karena dapat mempengaruhi besaran pajak yang harus dibayarkan.

Rumus dasar perhitungan BPHTB yang berlaku saat ini, masih berdasarkan perhitungan 5% × (NPOP – NPOPTKP). Untuk mendapatkan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dapat dilihat dari nilai transaksi tanah dan/atau bangunan yang diperoleh. 

Jika tanah atau bangunan diperoleh melalui jual beli maka NPOP yang digunakan adalah harga transaksi sebenarnya. Tetapi, apabila perolehannya berasal dari hibah, warisan, atau tukar-menukar maka yang dijadikan dasar adalah nilai pasar dari objek tersebut. Nilai NJOP juga dapat dijadikan sebagai dasar pengenaan BPHTB, jika harga atau nilai pasar tidak diketahui.

Sementara itu, NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) merupakan nilai ambang batas yang ditetapkan oleh pemerintah daerah sebagai batas minimum perolehan hak atas tanah dan bangunan yang tidak dikenakan BPHTB. Nilai ini berfungsi sebagai pengurang dalam perhitungan pajak, sehingga hanya selisih antara NPOP dan NPOPTKP yang menjadi dasar pengenaan BPHTB. Besaran NPOPTKP ditentukan oleh masing-masing Pemerintah Daerah dan dapat berbeda tergantung wilayah serta jenis perolehannya.

Penting untuk diketahui bahwa terdapat penyesuaian nilai NPOPTKP yang diatur dalam Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024. Dalam peraturan tersebut mengatur besaran NPOPTKP yang berubah menjadi Rp250.000.000 untuk perolehan hak pertama bagi wajib pajak, dengan tempat terutangnya BPHTB berada di Provinsi DKI Jakarta.

Tidak hanya itu, perubahan yang diatur dalam Perda DKI Jakarta tersebut juga mengatur perolehan hak terkait hibah wasiat atau waris oleh orang pribadi yang masih satu derajat garis keturunan lurus dengan pemberi (termasuk suami atau istri). Untuk kondisi ini, NPOPTKP yang ditetapkan sebesar Rp1.000.000.000.

Penyesuaian ini bertujuan untuk memberikan keringanan pajak kepada masyarakat, khususnya dalam perolehan hak milik yang berasal dari warisan atau hibah wasiat, agar beban pajak yang ditanggung tidak terlalu memberatkan.

Secara umum, metode penghitungan BPHTB pada tahun 2025 tetap konsisten dengan tahun-tahun sebelumnya. NPOPTKP sebagai data terkait perlu diperhatikan dan dipantau dalam peraturan daerah yang berlaku, jika diperlukan maka perlu berkonsultasi dengan kantor pajak daerah untuk mendapatkan informasi terkini dan akurat.

Penulis: Ratih Putri Salsabila

Sumber:

https://kfmap.asia/blog/cara-menghitung-bphtb-terbaru/2841

https://kfmap.asia/blog/apakah-itu-bea-perolehan-hak-atas-tanah-bphtb-dan-apa-syarat-mengurusnya/702

https://bapenda.jakarta.go.id/

https://dpp.jakarta.go.id/

https://www.liputan6.com/