GSB Nol Menguntungkan? Yuk Simak!

Pertumbuhan gedung di Jakarta semakin masif, ditandai dengan gencarnya pengembang memanfaatkan lahan-lahan tersisa, terutama di area CBD. Keterbatasan lahan di pusat kota mendorong lahirnya pendekatan perencanaan yang lebih efisien dan intensif, salah satunya melalui penerapan Garis Sempadan Bangunan (GSB) Nol.

GSB atau Garis Sempadan Bangunan dapat diartikan sebagai garis imajiner yang menandakan batas terluar bangunan gedung terhadap jalan atau infrastruktur lainnya yang bersifat eksisting atau rencana. Di Jakarta, garis ini diatur pada Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 20 Tahun 2024 tentang Ketentuan Tata Bangunan.

Penetapan GSB bertujuan untuk menciptakan keamanan, keteraturan, kenyamanan, dan estetika kota. Komponen yang menetapkan GSB dipengaruhi oleh proporsi tinggi bangunan dan lebar jalan, luas lahan, KLB bangunan, dan persyaratan setback. Secara teknis, GSB juga diatur dalam kondisi-kondisi tertentu, contohnya pada kawasan berorientasi transit atau TOD yang dapat diberikan GSB Nol dengan beberapa syarat tertentu seperti memperhatikan kontinuitas akses pejalan kaki dan keserasian lingkungan.

Lalu, apa yang dimaksud dengan GSB Nol?

GSB nol adalah kondisi dimana tidak ada batas antara pengembangan bangunan dengan sempadan jalan atau infrastruktur lainnya. Bagi pengembang, hal ini menguntungkan karena dapat memaksimalkan lahan untuk fungsi bangunan komersial sehingga luas area terbangun dapat dioptimalkan dan potensi pendapatan meningkat. Bagi warga kota, hal ini juga menguntungkan terutama bagi pejalan kaki karena meningkatkan aksesibilitas bangunan, menghidupkan aktivitas jalan, dan mendukung kenyamanan pejalan kaki, terutama di kawasan dengan mobilitas tinggi, kawasan kompak, dan kawasan TOD.

Adapun ketentuan penerapan GSB nol pada suatu kawasan telah diatur dalam Buku Saku Ketentuan Tata Bangunan sebagaimana tercantum dalam Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 20 Tahun 2024, antara lain:

1. Penyediaan pedestrian minimal 3 meter dengan konsep complete street (dilengkapi oleh elemen pendukung seperti jalur yang aman, penerangan yang cukup, pohon peneduh, tempat sampah, tempat duduk, dan lainnya)
2. Penyediaan tempat parkir yang terintegrasi dengan jalur pejalan kaki
3. Kawasan merupakan kawasan active frontage
4. Transformasi jarak antara GSB dan GSJ (Garis Sempadan Jalan) menjadi pedestrian pada bangunan dengan GSB eksisting
5. Membatasi kecepatan kendaraan pada sepanjang koridor jalan (maks. 40-50 km per jam)
6. Tidak diperbolehkan parkir di badan jalan kecuali tidak pada jalan arteri dan kolektor, lebar jalan paling sedikit 12 meter, dan juga tidak terletak pada jalur bus non koridor.

Dengan keterbatasan lahan di pusat kota, GSB Nol menjadi pendekatan perencanaan yang relevan untuk mendorong pemanfaatan ruang yang lebih efisien dan ramah pejalan kaki, dengan tetap memerlukan pengendalian agar kualitas dan keberlanjutan ruang kota tetap terjaga. Pendekatan ini juga mendorong implementasi kawasan kompak dan kawasan berorientasi transit di titik-titik transit tertentu.

Penulis : Jovan Rafkhansa

Sumber : 
https://kfmap.asia/blog/yuk-pahami-peraturan-garis-sempadan-bangunan/4349

https://kfmap.asia/blog/mendirikan-bangunan-yang-mepet-ke-jalan-apakah-boleh/2102

https://dcktrp.jakarta.go.id

https://www.99.co/